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直擊行業痛點!萬科總規劃師談萬科裝配式的經驗與反思,句句都是干貨!

中國裝配式建筑的發展

中國的工業化生產建造方式,在六七十年代,就已經開始了,從蘇聯那邊學習。北京以前大板的住宅早就有了,但是質量很差。

改革開放是從南方香港那邊起步的,大家都知道香港當時是完全用現澆的方式,我們在讀書的時候還講模數什么的,后來慢慢發覺模數都沒用了,為什么呢?因為都是現澆的。所以一路過來就把工業化的生產方式打得體無完膚,再加上一個唐山地震,造成一種感覺,就是工業化生產質量不高,而且也不安全。

我是90年代初到日本的,到日本后觀察他們工業化建造方式,學習了從戰后到現在整個發展的過程。實際上世界建筑發展在20世紀前半葉,尤其是二戰后的城市建設曾經出現工業化建造的一個高潮,主要是歐美,后來影響到整個世界。

日本也是在五六十年代的戰后復興開始引入工業化建造方式,另外,日本有一個比較重要特點,就是它是一個地震比較頻繁的國家。因此它不僅要預制,而且要抗震,而歐洲是不需要抗震的,香港也沒有。香港在八十年代以前都是現澆的,現在很多都是預制了。

萬科在大批量的、高速的生產住宅,因此,如何保質保量找到一個合適的建造方式很重要。每次萬科的人到日本,我就跟他們講日本是怎么去建住宅的。開始大家覺得高不可攀,因為從成本到各種建造技術來說和我們當時的條件相差比較遠。后來慢慢萬科也覺得,如果不去做改變,那么質量也很難得到控制。因為建設量的爆發式增長,速度又太快。以前那些國字頭的公司也應付不過來。各地出現了很多的建筑公司,其實是沒有太多技術含量的。當時我內心也有一種情結,每次大家去的時候,我就會拼命的跟他們講日本的這個裝配式技術,就是工廠預制現場組裝的方式。

萬科有影響力影響政府。俞正聲在上海的時候,萬科把我們的思考交給他。后來萬科新里程2007年12月底的時候做了有抗震能力的內澆外掛的第1座有抗震能力的裝配式建筑。我請了日本的技術專家,當時中國的工業化PC已經奄奄一息了,早年的PC工廠也差不多都倒閉了。北京十幾家都已經合成一家了。上海找了半天只找到三家。第一家是第三預制構件廠,現在還在,但是質量很差。還有一家是地下管樁廠。這兩家我都看不上。第3家是日本的大成建設給我推薦的,在浦東下沙。它是上海住總下面的一家預制品廠,產品全部都是出口日本的,已經有十幾年了。由日本人設計,日本人監工,日本人質量控制,最后全部運到日本,而且所有的模具,配件全部從日本集裝箱運過來的。

可以想象當時中日兩國的成本差距有多大。這個廠現在還在生產。所以我一開始看到這個東西就覺得很興奮。我們第1個新里程項目就用了他們的PC。當時我覺得還是挺自豪的,一個我有這么個理念可以去推進,萬科又有這么個平臺可以去實現。

但進來的時候就發現有很多的問題,第一,就是結構體系不一樣。日本基本上是框架體系,它的結構構件主要就是梁柱板。我們是用短肢剪力墻為主的剛性結構體系,他們用的是框架的柔性結構體系。從這個角度來說,我們PC的走向就不一樣了。另外我們整個PC從設計到生產施工的質量控制等等,這個資源幾乎沒有。也就是說整個短短十幾年這套體系很快就形成了。

我今天來講,不是來夸萬科做了PC多么好,反而是講很多的問題。一方面跟你們講,一方面我也在跟政府講。整個中國目前搞PC最積極的是上海,像搞運動一樣的在搞。這個是我最害怕的一點。因為朱院長要我講一講萬科目前PC項目進展的狀況,最近我又專門去了一趟工地,和他們做了座談,了解現在的情況。所以我先開個頭,也把萬科的東西和大家分享一下,后面主要講一些問題。

這個是萬科現在正在做的一個項目。當然,既然用的是萬科的品牌,那要做就要做的最好。其實就在這么一個狀態下,也很難做到最好。但是我們希望他能夠做到最好,因此我們在一個項目里面,把政府要求的能夠做的都做了。裝配率里從40到90全做了。還實施了很多我們創新的做法。這個項目在寶山,不是太大的一個項目。分成了一期二期三期和示范區,示范區就是售樓處。一期二期三期有各種內容,有些是保障房,有些是商品房。我們知道政府現在對住宅用地都有一些強制性的要求。因此我們對于不同的用地進行了不同的工業化預制的做法。

第一個就是灰色的就是AAA的。預制裝配率要達到百分之九十幾。百分之九十幾就是全部預制,不僅外面預制里面也預制。我們就做了一個售樓處,都是鋼結構。裝修也全部用了干式做法。所以我們把一個售樓處做成了政府的要求最高的。

第2個就是AA級,黃顏色的,我們做到了40%以上。

第3個,我們再增加了一些預制構件,比如說內墻就達到了45%。那已經基本上到了極限了。要達到3A的話,就需要把內裝修全部加上去。從開發商角度來說其實是不太合理的。講這張圖,其實就是政府逼著開發商來做,這其實是不太合理的。這不是一個市場的行為。

萬科的第一代項目

我們來看看萬科裝配式建筑的發展,從2007年到現在我們走過了4代也可以說是5代。

最早萬科新里程兩棟房屋是內澆外掛,這個其實是比較簡單的。預制部分是不承重的,承重的都是現澆的。這個是最簡單的,也是最容易普及的,也是最安全的。我當時也是考慮到從這個結構體系落實做一個試驗。當時做這兩棟樓還是比較順利的。而且當時也做好準備,萬一客戶不接受,那么這2棟樓我們就自己持有。這個啟動了以后,沒想到售樓處一宣傳就全賣光了。大家都沒有這個概念,沒覺得這里面可能有什么問題。

這項目和別的不一樣的就是我們在這里面真正做了全裝修的架空地板和輕質隔斷,接近日本的一套做法。當時我們比較關注的是外墻的性能。因為當時流行的是貼面磚。那么外墻如果再加上外保溫,就有可能脫落,這個是非常大的風險。我們希望做的是內保溫,當時好像大家都認為必須要做外保溫。但我們還是堅持選擇了內保溫。我們這個面磚是反打進去的。這樣面磚就不會脫落。我們后來還預制反打了石材。這些都成功了。

萬科的第二代項目

第2代就是我們在新里程的北面做了十幾棟樓。這時就出現了結構體系的問題,包括設計院營銷反對用梁柱體系。一定要我們用剪力墻結構。那么這么一做就不能完全用外掛方式的PC。我們沒辦法,就做了一個PCF墻板,里面還有一半是現澆。看似有它的合理性,實際上也是本末倒置的事情。這個本身從理論上是成立的,外面一層PC相當于模板。但是由于外墻本身也不厚,有一部分是PC了以后,真正現澆的部分其實是很薄的,那么里面的配筋現澆就出現了很多事情。而且我們這個住宅樓房型平面凹凸很復雜。這種樓做PC更加不合理。

PC最好是它的板材標準化越高越好,預制廠里的預制效率就會越高。因為它真正的貴,其實是貴在它一套鋼模上。如果鋼模只預制幾塊,那其實是很浪費的。如果你預制了200多塊,那么他其實是很便宜的。那么按照經濟上的考慮,PCF最多只是偶爾用之。日本的做法是在某棟樓的某一片剪力墻上,這道墻又是比較重要的,偶爾用一下PCF。我們呢,從頭到尾整個一圈全部用PCF。結果成本也高,工期也不縮短,但是墻體是用PC了。也沒有用輕質隔斷,也沒有用疊合板。這個就是第2代了,我是非常不滿意第2代的。

萬科的第三代項目

到了第3代,今天我主要講的是第3代,到第3代的時候國家的規范也出來了,承重墻體系也可以做預制了。理論上這種方式在國外早就有了。在日本,這種用承重的墻體做PC的一般也就做到5層樓。

為什么做到5層往上就不做了?一個是結構計算會比較復雜。第二個就是地震力就開始變得復雜了。它的施工難度要求就更高,在日本大家都覺得有些困難。5層以上的基本用框架結構了。只有一些比較整齊的,比如像宿舍樓,做到5層的用了。

它的結構連接的方式就是套筒灌漿,這個套筒灌漿日本已經發展了很多年,用的套筒是特殊的鋼,灌漿也是用的特殊的漿料,經過很多年的實踐和理論計算,可以有一個非?隙ǖ臄祿_認等同于現澆。也就是說它的強度、安全系數完全等同于現澆。這句話非常重要,也就是說,他只是接近或者等同于現澆,而不是超越現澆。即使目前現澆也是最好的一種安全體系。只不過我們在質量控制上預制會比現澆好。直到現在日本也很多是現澆的。

就這樣第三代發展了很多年,國家也強制的推動,買地一定要多少裝配率。去年我看到了一個公眾號有個叫行者的筆名,寫文章猛烈的批評PC,說這個事害國害民的,不安全的等等,我一看就嚇一跳。所以我當時就有些警覺,我們現場PC施工是有些問題,只是官方沒有暴露出來。這個人在公眾號上發表文章,而且很多人呼應。

萬科的第四代項目

第四代這里面做的就有夾心保溫,那么說到夾心保溫三天三夜也說不完。日本基本上沒有夾心保溫。因為它有很大的技術難度。所謂夾心保溫就是,外面一層混凝土,里面也是混凝土,就是中間加了一層軟的保溫層。而如果一棟房子,讓它所有的外墻保溫層統統都是聯通的,沒有冷橋幾乎不可能。

但據說做了夾心保溫國家又可以給一個什么獎勵。所以為了獎勵,我們就去做那個夾心保溫。在夾心保溫上花了很多的功夫。現場我去看了,其實還是不能達到100%的,這是肯定的。好在上海冬天溫度還不是特別低,所以這個冷橋還沒達到結露發霉這種程度。嚴格的說這是有瑕疵的。這個夾心保溫板它的生產難度也高,安裝難度也高。萬科就和上海一家公司一起在平湖投資了一家預制品廠,專門做夾心保溫板。就這樣的狀態,我們還是達不到最高的質量要求,也就是說它里面還有很多是不能閉環。

第2個就是塑鋼窗預埋。也是政府出了嚴格的保溫要求。保溫要求最重要的是保溫層。其實建筑保溫最重要的是窗子,窗里面最重要的是型材。原來鋁合金是最容易導熱的。那么塑鋼窗性能好一些,又倒回去做塑鋼窗。但是在國外塑鋼窗做得好的比金屬還貴。我們國內的塑鋼窗品質就達不到這個要求,只是保溫性能好一些,而且便宜。又便宜,保溫性能又好,又能滿足國家要求,所以大家都倒回去做。

那個時候我是拼命的反對,現在這個房子已經賣到了5萬6萬10萬一個平方,怎么還要用塑鋼窗呢。為了這個事情,我跟日本一家公司探討過。他們質量比較高,但是他這個塑鋼窗怎么也競爭不過國內的,因為我們比他便宜一半,因此萬科也沒辦法只能用國產的。

那么國產的用到PC里面就出問題。因為如果要做PC也就意味著這個窗框要在廠里面一起預制了。這樣就會避免一些質量毛病,比如說窗子漏水。所以我們希望通過外墻的PC把窗子一起生產,也成功了。但是一到塑鋼窗就出問題。PC養護這個高溫對塑鋼產生了一個變形的影響。為了克服這個問題,我們就想了很多辦法,做了很多的試驗。據現場人跟我們說,第一最好不要做太大,第二不要在冬天做,因為冬天溫差比較大。這樣就可以基本避免變形。

這里面還提到疊合板。疊合板最好要求平面比較規整。比如說我們這個報告廳,單向板很容易做的,但是如果形體大大小小的對疊合板來說又是一個不合理,也就是每一塊地板都是不一樣的。那么疊合板的標準優勢又沒有了。日本都是用單向的疊合板,因為日本的形體比較規則,四根柱子圍合起來就是一戶,它的寬度和長度都是差不多的,因此他做疊合板就特別容易,而且都是單向板。單向板的好處是快,但壞處是板和板之間有條縫。如果我們不吊頂的話,直接批膩子就會出問題。但日本是沒有不吊頂的,它的配線就直接釘在板上的。他這樣就不存在裂縫對他的影響,我們就有裂縫的影響。

在疊合板上我們就得出一個結論,索性我們就做雙向板吧。雙向板兩邊都有鋼筋,留的縫大一點,到時候就把它接起來就是了。但這樣疊合板的主要優勢又沒有了。還有因為是PC就不需要腳手架了,也就是無外架施工。這個我們經過試驗有很大的進步,穿插施工也比較容易。也是我們近幾年在公司內部推的比較厲害的,上面還在建,下面就已經開始裝修了,這個在日本都是很正常的,F在我們盡量把交付期也盡可能地提前。

這里講到預制率,為了滿足預制率的標準,結果我們人為的增加剪力墻,把大空間劃成小空間,結果也是本末倒置的事情。

還有一個就講到了凸窗,中國人不知道什么時候開始對凸窗情有獨鐘,我是特別反對凸窗。因為凸窗做工業化肯定是最難的一個構件,而且是最弱的一個構件,做保溫是最容易結露的一個構件。它唯一的好處是這個窗外面偷了一點面積的感覺。我們的房子其實已經不小了,日本最小的房子也沒有凸窗。

我在2004年做朗潤園,我就不要凸窗,所有的營銷都反對我。后來我堅持不做凸窗,因為不做所以外墻就特別的平整,看上去很干凈。結果我們這個樓盤是賣的最快,也賣得最貴,而且到現在還很好。所以很多事情,大家不要以為這個事就必須要這樣做,不這樣做就不行了,其實不是這么一回事。所以我覺得政府引導在這個方面可能更好,而不是預制率多少?今年國家38個規范要重新來,我對凸窗也提了很多的意見。落地窗不是做防護欄桿嗎?在凸窗上面再加一道,這幾乎是不可能,要做后面也要把它拆掉。所以全是隱患。

這里面我就不多講了,1號樓2號樓,我們花了很多的功夫,就是為了對付預制率,我覺得毫無意義的預制率。我們很認真,花了很多功夫做了無數的計算,好不容易滿足了政府的要求。這里面就講到了如何做到AAA級,為達到92分做了很多的努力。從設計到生產,到運輸,到施工,到監理,每一個地方都不能打折扣,F在的問題是理論上規范上都達到了安全的要求。

實際上,由于我們政策的這種運動式的方式,萬科這么努力也只能做到這個狀態,我就特別擔心其他的開發商能夠達到多少分?我是特別特別擔心的這一點。如果設計不是特別理想的話,施工加工是不是能保證。

現在南通PC廠最多,還在價格競爭,那么這個PC構件是否可能出問題?如果把它運到這里,現場安裝的技術工人又跟不上的話。監理又沒什么經驗,怎么監理?結果怎么可能好。但是大家也不用太擔心。中國的規范一般都是打很大的余量的。但這總歸不是個事。所以我覺得在這塊地方政府應該花點力氣,你既然這么做了規定了。那么有資格的人才能夠上崗,而且要全程跟蹤。所有質量都是要有記錄。

我們現場做了很多,包括我們灌漿,所謂套筒灌漿。做得好還是不好,就意味著我們強度到還是不到。據說這里面現在有很大的問題。就同樣的手法,上面冒出來了就說明灌漿到位了。但是這個灌漿的強度有時候也有問題,因為壓力太高,這個漿料一下子冒出來,但實際里面還是空的。而且灌漿又是一次性的,達不到質量的要求就會有危險,更談不上同等現澆了。現在我們用了很多的方法,包括灌漿有個人在后面看著全程錄像。每一個都要錄像。打膠也是一樣。

我們這個結構體系不是外掛,短肢剪力墻里面的暗柱還是現澆的,也就是所有的PC的縫的地方里面是有現澆部分的。日本的外掛其實是個幕墻體系。他的這個縫是兩道的,外面是膠里面有防水止水條。它里面也是有空洞的,水進去以后從里面就流出來,這套體系我們是不需要的,我們后面是現澆的部分,前面接的地方打個膠。這個膠是有壽命的。日本最好的膠就是10年的,我們現在都是國產的,我現在都懷疑這個膠的壽命。我們現在很快套筒是國產的,膠也是國產的,是否能夠達到這個要求,我覺得這個需要政府嚴格控制的。

再說到黃金100天,因為萬科作為開發商,對時間要求特別的嚴格,因為從拿地開始就算利息,因為交錢了。現在真正的PC基本上都是從地上開始的,地下肯定是用現澆的。

地下我們是100天,希望100天把所有的PC能夠完成。所以我們要求精確,也用BIM做品質管理,從生產到運輸到安裝,包括各種預留孔。還有飄窗或者大跨度的凸窗,這些結構都是很不合理的,但沒辦法一定要做,所以我們又做了很多臨時支撐,萬科自己現在用平湖的廠生產預制件,漿料也是指定的,設計由中森來做,自己也有深化的團隊,這樣每個環節都控制住。但我認為社會上這么多的開發商,基本上很難做到這一點。這個是我的最大的擔心。

對比一下日本建筑工業化進程。日本的工業化1958年第一棟開始,第1個組裝式的房子。1959年成立了專門做工業化生產的公司。隨著公司運作,日本民間成立了一個機構叫做BL制度的建立。這家公司到現在還在。所有產品必須要通過它的認證可以免簽。就是通過我的認證的套筒,你就不用去檢測了,大家可以放心的用。這家公司我覺得起了非常重要的作用,這是一個制度的建立。

1960年代開始,日本開始有貸款買房。這個時候,日本做工業化住宅就開始批量了。帶頭的是日本住宅公團,是個非盈利機構。我在日本的整個工作就是服務這家機構。他是結構質量等各方面規范的標桿。

整體衛浴實際上1963年就開始了。你們現在到日本去還可以看到,特別的小,特別的緊湊。最極致的就是黑川紀章做的那個膠囊公寓。

1960年以后,裝配式建筑就進入了一個發展的高潮,國家就舉辦了幾次競賽,制定了一些行業的標準。那個時候建立的標準到現在其實沒有變化。到1969年,開始舉辦工業化樣板工程的競賽。他這個競賽不是設計競賽,是工程競賽。也就是日本的工程公司要競這個標,不僅有經濟標還有技術標,要拿出你是怎么建這個樓的?是什么工法建這個樓?這個時候最最重要的一個項目就是在神戶和大阪之間的一個高層住宅項目,竹中工務店得到了第一。那個就是工業化生產方式高層的一個項目,到現在還在。當時阪神大地震,我還特地去看了,有一點點小的裂縫,但沒有大的事情。

也就是1969年開始,日本第1次用競賽的方式來促進工業化生產。我覺得就特別聰明,他不會壓著開發商干這個。他首先是提高公司生產水平。后面就開始全面開花了,最后形成了一個良性競爭的狀態,大家都在研究各種各樣的新工法,也有很強大的設計院。事實上,日本最大的設計院是建設公司的設計院,這個就回到了日本建設的施工圖是由施工單位做的。這樣日本的工業化進程主要是由施工單位在主導。

到1970年代以后,日本的工業化從量到質開始轉變。日本的一些民間的開發商也就進入了一個高潮。工業化生產方式變成了裝配式建筑百花齊放了,從設計施工進入了一個完全自由的世界。就是項目應該用什么手段最合理就用什么手段。

那么國家做什么事情呢?國家1975年就做了一個住宅性能的保障制度,直到今天。

我覺得中國在推廣的這個過程中,整個制度的建立和良性的推進,日本是一個非常值得借鑒的過程。他們比我們早走了一段,基本上是成功的,而且要求也是最高的。

總結

最后,我總結一下,從目前國內的PC現狀分析,我認為最重要的是要建立一個合理的政策引導。現在政府的這種運動式的絕對要進行一個剎車。

第2,就是如何優化符合中國國情的PC工法,因為中國結構體系的不同,一定要找出適合中國國情的市場接受的比較合理的工法。

第3,就是一定要建立可執行的監管制度。就怕所有的規范都有,所有的要求都有,但是大家就都不執行到位,都是抄近路,都是差不多。我特別擔心這兩年做的PC,很多人說這兩年的房子我不敢買。所以我內心很沉重。我們出發點很好,也希望這事情做好,走到了今天應該冷靜的好好的想一想,怎么才能真正做好?

謝謝大家,今天就講到這里。



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